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如果商品房预售制度取消,房地产行业将如何洗牌?

[ 作者:澳门快三 日期:2019-08-17 10:44 ]

  近日,广东省房地产协会下发的《!关于请&#;提供商品房预售许可有关意见&#;的紧急通知》(下简称《通知》)引起社会极大关注。

  、《通知》提到,住建部文!件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”,广东省住建厅回复文件称:“建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步。取消商品房预售制度,全面实施现售。”

  受此消息影响,25日A股地产股几乎,全线下跌,万科、保利、招商、新城。等跌幅均超过4%。

  取消商品房预售制度为何会引起A股异动?如果您了解了商品房预售制度的功与过、短期内难以取消预售制度的;原因以&#;及。取消预售制、度可能带来的影响,答案也就浮出水面了。

  商品!房预售制度的功与过

  商品房预售澳门快三制度,是;指!房地产开发。企业将尚在建设中的商品房预先出售给买房人,并由买房人支付定金或预付款,的制度。

  这一制度借鉴了香港的“预售楼花”,并在199、4年的《城市!房地产管理法》和&#;随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确,至今已运行25年。

  客观来说,商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说,政府背书。的预售证为房地产市场!提供了良好的信用环境,使购房者与开发商达到双赢——购房者。能够以相对较低的价格拿到房子,&#;因为期房相对于现房还是便宜;开发商在商品房预售制度&#;的加持下,能够。以较小的资金撬动一个房地产开、发项目,同时加快了资金的周转,也因此降低了行。业的门槛,使得房地产行业能够快速发展。

  在商品房!短缺的90年代,商品房预售制度极大地促进了房地,产市场的;爆发,,有效加大了住房的供给,为我国城镇化进程助力不少。然而,随着时间的推移,商品!房预售制度的弊端逐渐显露,至少表现在以下三个方面:

  第一是&#;交易不公平。开发商将经营风险转嫁给了&#;社会,购房者与,发放按。揭贷款的银行承。担了“工程烂尾”等各项风险。

  第二是销售不规范。商品房预售中存在着乱!收手续费、虚假广!告、定金圈套、面积缩水、绿化率容积率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为,极大地损害了购房&#;人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

  第三是低水平竞争。由于商品、房预售制度降、低了房地产行业的门槛,全国大大小小的!开发商达到10万多家,而具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显,产业始终没有形成有效&#;的优胜劣汰机制。

  取消商品房预售制度知!易行难

  为此,取消商品房预售制度的呼声,早在2005年就已出现。2005年中国&#;人民银行发布的《2004年中国房地!产金融报告》中提到,“很多市场风险和交易;问题都源于商品房。新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累!了一定的实力,、可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售&#;。”

  然而,&#;立足于当前房地产行业现状,我们预计,短期内难以取消商品房预售制度。主要原因如下:

  (一)直、接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖。

  房地产行业本身是个资金密集型行业,融资不可缺少,且至关重要。纵观全行;业,房企到位资金大致可分为:自有资金、个人按揭款、定金及预收款、银行贷款、股权融资、债权融资;、资产、证券化、非标,融资、其他形式(例如民间借贷等)。其中,定金及预收款是占比最大的一项。根据国家统计局口径,截止2018年8,月,定金及预收款,年内总量已达3.5万亿,占房企到位资金比例高达33.2%(参见下图)。

  再往前追溯,,2016年与2017年,房地产行业的定金及预;收款年内总量均超过4万亿。在定金及预收款总量增长迅速的同时,其占房企到位资金比例!也由2015年前的25%左右上升并稳定在30%以上!。

  对于非!上市房企,定金及预收款是生命线。除去自有资金,非上市房!企到位资金主要于定金及预收款、个人按揭贷!款、银行贷款、非标融资、民间借贷。,然而,近,两年来,在金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下,买房者个&#;人按揭贷款受限,银行贷款难度陡增,非标融资受到资管新规等政策的严格!限制,民、间借贷成本高,一些中小型地产商已经频,频传出“崩盘”的消息。可以想见,倘若短期内取消占到位资金3成,以,上的商品房预售制度,绝大部分房地产开发商都将面临、生死劫,随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

  如果取消预售制度,上市房企也将面临巨大冲击。我们选取了8家比较有代表性的A股上市房企(参见下图),其2017年年报显示,以预售款为主的预收&#;账款数量大、占总负债比重大。其中万科、保利,、。华夏的预收款均超过1&#;000亿、占总负债比例超过40;%;预收款项较小的新城&#;与招商也达到了508亿、551亿,分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0%。

  而在现阶段,、新,房限价、地价高企,房地产;行业毛利、率下行,大型房企不得不通过“以量补,价”的高周转模式提升业绩,但这种模式有两个弊端:一是对。资金的稳!定性要求增加;二是对企,业运营能力有极高的要求,否则容易爆出房屋质量问题。

  一旦商品房预售制度取消,无法维持低,成本高杠杆的龙头房企一样将面临严峻的资金压力,,现阶段的定金及预收款。缺口需要用高成本的有息贷款来。弥补,而一旦现金。流难以为继而产生违约甚至破产,其更大的体量带来的将是波及全行业上下&#;游的打击与潜在的金融风险。

  (二)间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及房地产作为国。民经济支柱产业对经济增长的重要性。

  根据财政部数据,2、011年以。来,土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上!,201&#;7年土地出让金总;量更是突破5万亿,占地方财政收入比例高达56.9%。倘若贸然取消商品房预售制度,使得房地产开发商陷入资金困境,可能导致大量土地流拍、,地方财政收入断崖式下降。

  此外,我国提升常住人口城镇化进程尚未结束,房地产作为国民经济支柱产业;的定位尚未发生改、变。2017年我国常住人!口的城镇化率从五年前的52&#;.6%提升到58.5%。《国家人口发展规划(2016-2030年)》明确了:2020年常住人口城镇化率达到60%,2030常住人口城镇化率达到70&#;%;预计在2016-,2030年。农村向城镇累计转移人口约2亿人。

  目前,全国范围内重点城市房源普遍供不应求,房地产、相、关行业对于中国整体!GDP贡献率超过30、%&#;,。地位举足轻重。现阶段,在外部国际经济形势不稳定的情况下,内部经济发展一定要、稳,因此短期内“一刀切”式的取消商品房预售制度是难以想象的。

  商品房预售制、度何去何从

  短期来看,取消&#;商品房预售制度或提高预售门槛将对房地产行业产生!较大的冲击。

  从行业的角度分析,信用良好的大型房企,虽然可以、通过银行贷款、增发股票、债权融资等;有息贷款方式填&#;补预售款的缺口,但是陡增的有息负债率。必然带来毛利率的下降,势必影响其资金周转,;加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企,取消商品房预售制度将带来毁灭性的打击,。

  从房&#;价的角度分析,大多数开发商,退出房地产市场或降低周转效率,必然导致市场供应不足。在!住房需求没有。明显减少甚至略有增加的情,况下,房价上涨将是必然结果。

  从房地产的金融属性分;析,。断崖式减少的房地产。供应,可能将带来更多的投机性资金涌,入,优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说,随着大量中小型房企退出市场,存活下来的开发商可能。处于垄断地位,进而导致“捂盘惜售”、,“捆绑销售”等乱象增生。

  、因此,。短时间内取消&#;商;品房预售制度或,大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见&#;顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量时代的情况下,!预售制度暂时还有它积极的一面。即便要取消,也应该是一个从逐步提高预售门槛到!最终取消预售制度的、循序渐进的过程。

  长期来看,取消商品房预售制度有诸多好!处。

  首;先,购房者将&#;不再;承担“楼盘烂尾”、“交房与协议不符”等风险,摆脱;交易中绝对弱势的地位,避免不必要。的法律纠纷。

  其次,现房销售有助于规范销售市场,!促进房地产企业公平!竞争。市、场在有效竞争情况下,房!企开发资质良莠,不齐的现状将得以改善,优质龙头企业的市场、占有率将得到进一步提!升,购房者将得以享有更加安全、更高品质的住房。

  、最后!,取消;商品房预售机制将促进房地产企业降低杠杆率,同时抑制投机资金涌入房地产;市场!,降低房地产行业的金融风险。更进一步说,在“房住不炒”的大环境下,取消商品房预售制度能减弱房地产的金融属性,;或许将成为未来;房地产调控长效机制的一,部分。

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